高齢期の住まい編

リバースモーゲージ　普及阻むリスク三つ
地価下落で貸し付け停止も

「長生きリスク」は、利用者が予想より長く生きて、生活費などの借り入れが「限度額」に達してしまうことだ。その時点で返済を義務づけられている場合、住む家を失う。「亡くなってから返せばよい」（中央三井信託銀行など）という場合も、生活費などは借りられなくなるため、生活保護に切り替えるなどの対策が必要だ。

81年の制度開始から、延べ104人に約15億円を貸し出してきた東京都武蔵野市では、長生きのため借り入れが限度額に達したケースが現在6件あり、いずれも貸し付けは停止されている。借り手は80歳代〜100歳代で13年前から停止されている人もいるという。

ただ、元利あわせて約13億7千万円はきちんと返済されている。「予想よりも早く亡くなる方もいる。リスクは平準化されます」と窓口の財団法人武蔵野市福祉公社は説明する。

「金利上昇リスク」は、金利の変化で使える総額が変わるリスクだ。毎月の借入金には金利がかかり、利用者は死後、または月々、金利を払わなければならない。借り入れ限度額は決まっているため、金利が上昇すると使える総額は目減りする。

「住宅価格の下落リスク」は、利用者が死去するなどで契約が切れ、担保物件を売った時、地価の下落などで担保割れとなるリスクだ。遺族が相続を放棄すれば、貸手にリスクがふりかかる。

こうしたリスクが表面化しそうな例もある。ある自治体で自宅の評価額の5割弱を限度に貸したところ、予想以上に地価が下落。途中で貸し付けを停止したが、借り手が死去した今年、評価額は当初の3分の1以下まで下がっていることがわかった＝グラフ。売却すれば担保割れになりかねないケースだ。

利用者がリスクを避ける方法はないのか。みずほ総合研究所の野田彰彦・主任研究員によると、「長生きリスク」を避けるには、借り入れ限度額に達しそうな年齢から終身カバーできる年金保険に入る方法が考えられる。が、日本にはこうした商品はほとんどないのが実情だ。「金利リスク」は、固定金利か、金利の上限を定めたものを選べばよいが、自治体や社会福祉協議会の制度などしかない。

「住宅価格の下落リスク」も現状では避けがたい。特にマンションは、さら地にして売るわけにはいかないため担保の対象にしないところが大半だ。野田さんは「欧米のように、良質で長持ちするマンションや住宅を造り、資産価値が適正に評価されるようにならなければ、根本的な解決は難しい」と指摘している。

（更新日：2007年10月12日）